尽管市场回暖迹象明显，但结构性失衡仍困扰着中国房地产商。在产业地产领域，一直活在国资园区“阴影”下的民营产业地产商正通过跨界联合来扭转局面，力图实现战略转型。

“房地产行业的失衡首先来自于住宅、商业和产业三者的配比失衡，”中国区域经济学会秘书长陈耀告诉中国房地产报记者，“而在产业地产领域，国有成分过重，民营占比偏小也是重要问题。现在国资控制的产业园区占比能够达到九成以上，企业尤其是民营企业掌握的产业园区占比不足5%。”

不仅如此，公开数据显示，进入中国500强的32家房企中，有28家已经布局了产业地产业务。面对正在由蓝海转为红海的产业地产，势单力薄的民营产业地产商正试图通过抱团取暖来应对门口的“野蛮人”。

民营园区不足一成

“产业地产企业去年的日子并不好过。”启迪协信产业研究院院长徐鹏表示。

尽管在净利润率方面，去年上市的民营产业地产公司以平均30%以上的增长率领跑行业，但是从销售额来看，平均不到百亿元的规模还抵不上绿地一个月的销售额。同时，民营产业地产中华夏幸福一家独大的局面仍旧没有改变。

“现在国内大部分产业地产是由政府部门掌握，或者国有企业控股的，市场化的这部分，尤其是民营经济掌握的部分非常少。”中国区域经济学会秘书长陈耀告诉中国房地产报记者。

民营园区比重偏低，这与产业园区过去以政策优惠为主要竞争力密不可分。同时，在产品的精细化程度和服务的深度上，目前民营园区还难以与政府背景的园区直接抗衡。

“目前整个行业存在过剩，不是所有的投资都有正常的回报。所以做运营的主流开发商都有一定共识：要做精品。”北京联东投资集团常务副总裁梁环宇表示。

资源整合成必然

精品化路线客观上对园区运营商在产业资源整合上的能力提出了更高的要求。

在天津市驿动同联科技投资发展有限公司首席执行官董哲看来，民营产业地产的优势依然存在。“传统开发商尽管有充沛的资金，但大型集团的决策机制和内部平衡很容易让产业地产失去话语权。”

不过，“门口的野蛮人”并没有给民营产业地产商留下太多战略转型和模式调整的时间。无论是传统房企、金融大鳄，还是BAT大佬，都已经开始觊觎产业地产这块蛋糕。徐鹏认为：“我们对产业地产的判断是，行业处在战略整合期，目前急需模式重构。”

协信集团与清华控股旗下的启迪控股的合作也被认为是一种模式整合。

“与启迪控股合作，可以把直接投资项目变为投资企业，同时孵化和加速有条件的企业，在资本市场进行上市，然后再退出进行发展，进而形成企业的规模聚集效应。”徐鹏表示，“通过企业、项目产生利润，来推动整个园区的发展。”

而在梁环宇看来，产业地产企业将更偏向于与互联网企业进行合作或者整合。“某种意义上来讲我们现在都在拍脑袋，都在估计这块地能有多少‘产出’，而未来的时代一定是精准化的时代。我很期待行业里面有一个像链家和房 多多这样的企业出现，这些企业通过集中大量买卖双方的交易数据，能够给我们的判断提供更精准的依据。”