北京单价10万+豪宅成交创纪录和股市大牛一起来

顶豪元年股市大牛一起来了

单价10万+的项目成交创出历史纪录

没有最高，只有更高。北京顶豪价格正在不断突破天花板。近日，多个单价超过20万元/平方米的顶豪项目取得预售证，东三环霄云路8号空中四合院更是传出50万元/平方米的“天价”。

数十个顶豪项目“火拼”，豪宅成交量创出历史纪录，在“顶豪”们的狂欢声中，2015年也被市场定位为“顶豪元年”。

开发商奔向豪宅

在售将售10万+项目20余个

就在中粮瑞府22万元/平方米的“天价”令业内外咋舌之后，12日，京城住宅的最贵纪录又被刷新，龙湖西宸原著项目拿到预售许可证，其中最贵一套房源的单价超过25万元/平方米。

顶豪预售价格没有最高，只有更高。年内，还将有一大批顶豪来袭，近期已经有好几个顶豪项目取得预售证。

根据中原地产市场研究部统计，目前北京销售单价10万元/平方米以上的在售项目包括润泽御府、上国阙、盘古大观、霄云路八号、运河岸上的院子等10个项目;最近入市或即将入市的10万+的项目有万柳书院、中粮瑞府、北京壹号院、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等。截至2016年年初，北京在售将售的单价超过10万元的项目达20余个。

亚豪机构数据也显示，今年前5个月，已经取得预售资格的单价10万元/平方米以上的豪宅产品已达482套，年内总供应量将在2000套左右。

消费者奔向顶豪

10万+住宅成交量创最高纪录

利好政策频出、“资本新贵”任性、土地供应稀缺……顶豪项目越来越受到消费者的关注。日前，北京晨报记者探访位于西三环西局板块的龙湖西宸原著发现，接待中心的火爆程度不亚于刚需盘。销售人员透露，每周末到访客户能达到200组。

看盘的客户量在一定程度上也反映出成交量。

中原地产市场研究部数据显示，北京单价超过10万元/平方米的居住类物业，今年以来签约已经超过123套，即使剔除年初盘古大观的一次性大批成交，也达到了27套，创下北京单价10万+顶豪成交量的最高纪录。

而亚豪机构的统计显示，到目前为止，北京共成交3套亿级豪宅，相当于去年全年的成交量。除了北京以外，上海顶豪的成交量也已翻番，前5个月上海总价过千万的豪宅成交量合计2004套，比去年同期上涨了109%。

顶豪市场成交量飙升的局面基本已定，成交价格的格局也在悄然改变。业内人士表示，以单价10万元的项目为基础、20万元的项目为顶部的豪宅新格局将初步形成。

10万+顶豪多在五环内

地段、地段，还是地段!

华人首富李嘉诚有一句话，“地段，地段，还是地段”。地段意味着占据的资源，资源越稀缺，地段的价值就越昂贵。北京晨报记者走访发现，目前北京单价超过10万元/平方米的在售将售项目多数聚集在五环以内，只有润泽御府、运河岸上的院子、中粮瑞府、远洋刘娘府等项目位于五环外。

交400万排号买顶豪

西三环龙湖西宸原著：人气如刚需

在刚入市或即将入市的顶豪项目中，五环内以高层公寓产品居多，别墅类产品基本在五环以外。据亚豪机构统计，在过去10年间，三环以内的内城别墅供应量仅有76套，这让位于西三环西局板块的龙湖西宸原著——这个3年来北京唯一一个内城别墅有些“傲娇”。“我们可能这几天开盘，套数不多，一定要提前来看，双拼排号400万，叠拼排号60万，来时最好带上钱，如果合适可以先排号。”西宸原著项目销售人员说话底气十足。

6月12日，龙湖西宸原著取得预售证。北京市住建委官网显示，案名为“玉璞家园”的西宸原著项目拿到了7号、8号、9号、11号四栋商品住宅楼共80套房源的预售许可证。其中，最便宜的7号楼拟预售均价为119448元/平方米，最贵的9号楼拟预售均价为173823元/平方米。9号楼的1单元101室是最贵的一套房源，建筑面积491.16平方米，按建筑面积计算的销售单价达到254500元/平方米，总房价约为1.25亿元。虽然1.25亿元的总价并没有打破孙河地块中粮瑞府9号楼103室1.87亿元的纪录，但超过25万元/平方米的单价，则再创北京住宅的单价新纪录。

天价项目没有想象中“高冷”。当日，北京晨报记者来到龙湖西宸原著售楼处发现，前来看盘的客户有20位左右，热闹景象仿佛是处于一个刚需项目。

“全盘119套，首期开盘仅推30套，5套双拼和25套叠拼，现在排号的有50来个，双拼号已排完，现在能排叠拼的号。可能下周就正式开盘。”销售人员介绍说。由于到访的客户较多，在不到半个小时的时间里，为北京晨报记者讲解的销售人员先后换了3位。“今天工作日还好一点，现在每到周末，到访客户量能达到200组，超过了最初的预期。”一位销售员说。

天价项目的诞生，着实让周围楼盘“仰望”。在西宸原著的西南角，是一大片回迁楼。“听说那儿一平方米20多万，买不起就没去看过，我们这儿才3万多一平。”西局玉园的住户表示，希望能“沾沾光”：“如果那个项目火了，我们的房子是不是也能顺带涨点儿价?”

参观样板间需单独预约

北五环润泽御府：6月首周就成交了3套

“电梯直接入户，户型最小也得400平米，宽带、光缆、卫星能接的全给他接上。楼上边有花园，楼里边有游泳池。”电影《大腕》里的经典台词是普通人对于顶豪的想象，也是位于北五环的润泽御府给北京晨报记者留下的大致印象。

润泽御府是润泽地产开发的润泽公园居住区的最后一个地块，是继润泽庄园、润泽悦溪、润泽公馆和润泽墅郡之后，打造的最高端产品。近日，北京晨报记者来到位于亚奥区域的润泽御府，看房的情形与龙湖西宸原著不同，在接待中心并未遇到其他客户。从介绍项目到看样板间，全程由同一位销售员陪同，出门有伞，一路上保安立正问好，切身感受到顶豪的优质服务。销售人员介绍说，润泽御府于去年5月开盘，首批共推出80多套房源，均为独栋项目，价格从4000万元至3亿元不等，“现在已经卖出去一多半儿了。”

北五环沿线在售的符合当今产品标准和需求的别墅项目已经寥寥无几，使得润泽御府成交数量、单价均在北京10万+豪宅市场独占鳌头。有数据显示，润泽御府是北京5万元以上别墅市场的4月销冠，成交金额远超第二名，成交单价最高达到了11.26万元/平方米。6月第一周，润泽御府已有3套成交，成交金额共计1.35亿元。

豪宅是身份的象征，开发商在销售过程中也会“刻意”制造门槛，营造出神秘的气息。位于朝阳公园附近的霄云路8号近日因空中四合院项目最高单价50万元/平方米备受关注，但看盘需要提前三天预约。龙湖西宸原著虽然预约看盘容易，但是仅限于看沙盘，参观样板间则需单独预约。今年融创即将入市的分别位于东三环和东二环的北京壹号院和使馆壹号也有不同的营销策略，融创北京区域公司高级副总经理楼艳青此前在接受媒体采访时表示，位于农展馆的北京壹号院将实行严格预约制，“未来不在于接待的客户多少，但客户一定是精准的目标客群。”

“狂欢”背后也有焦虑

开发商转向顶豪也可能迎来滑铁卢

万柳书院、恒大华府、北京壹号院……今年，北京房地产市场先后会迎来一大批曾经的“地王”项目。顶豪的供应量增加，在一定程度上会拉动成交，不过，需求的增量能否赶上供应量的脚步，或成为顶豪“狂欢”背后的焦虑。

高价地逼出顶豪项目

要获得溢价，只得开发高端产品

豪宅价格的高企，归根结底是开发商拿地时的高价。

细数今年在售将售项目，具有地王背景的楼盘不在少数。2013年7月，中粮地产[3.47% 资金 研报](16.72, 1.52, 10.00%)以23.6亿元购得朝阳区孙河乡西甸村地块，楼面均价达到48444元/平方米，成为当时的单价地王。上个月底，中粮瑞府取得预售证，最贵的9号楼103室单价达220420元/平方米，单套总价达到1.87亿元。中粮瑞府成为首个获批预售单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。

在中粮地产拿地后的两个月，2013年9月，融创拿下农展馆8号地，楼面单价高达73099元/平方米，再次刷新了单价“地王”纪录。农展馆项目，即北京壹号院去年年底取得的住宅最高预售单价16.5万元/平方米，刷新了当时北京住宅的最高预售价格。

此外，刚入市的万柳书院、将入市的位于朝阳区东坝的恒大华府，也都是曾经的地王。拿地时楼面价高于同区域的普通商品住宅，要获得溢价，只得开发高端产品。“可以说，是高价地逼出了顶豪项目。”一位业内人士表示。

需求能跟上供应的脚步吗?

2015年北京顶豪住宅供应将超1000套

今年在北京市场上拼杀的顶豪项目有20多个，需求能否跟上供应的脚步，是开发商面临的一大难题。

“北京2015年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5年到8年，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。”中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，北京豪宅成交的确在明显增加，但相比豪宅供应量来说，能够笑到最后、占据市场份额比较多的项目屈指可数。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，往年北京3000万以上的豪宅通常能成交200多套，今年豪宅的供应量大，有可能会拉动成交。不过，即使财富人群增加，需求量恐怕也赶不上供应量的节奏。

北京晨报记者发现，在售将售的顶豪项目中，不乏总价过亿的房源，润泽御府、中粮瑞府皆有此类产品。业内人士分析，亿级豪宅的客户群体十分有限，“如果能买上亿的豪宅，身家至少得上十亿，全国能有此身家的人数有限。”此外，限购也是北京豪宅销售的一大羁绊。龙湖西宸原著的一位销售人员透露，接待过好几位看上房子，却无购房资格的客户，“有位客户还说，如果能买上房，愿意给我一些好处。”

五问顶豪元年

今年为什么成了顶豪元年?

在股市有惊无险的穿越过5000点的时候，人们先是听见深圳的楼市先“疯”了，然后又开始听见北京楼市顶豪的高歌，10万+，25万+，50万+……的单价离绝大多数人的生活都太远，但这些天价里蕴含的财富故事着实让每个人着迷：顶豪年年有，为什么今年成了顶豪元年?一小撮人的顶豪盛宴，会不会连累普通人买的商品房也跟着涨起来?

1 顶豪元年为何在今年到来?

高价地入市+“New Money”圈层涌现

地块稀缺、地价飙升……随着2013年、2014年一大波“地王”项目入市，市场价格必然会被进一步推高。如备受关注的地王——融创农展馆项目，住宅部分最高预售价格达16.5万元/平方米。

根据中原地产市场研究部统计数据，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。其中，1350万平方米为住宅用地，扣除800万平方米左右的自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地仅550万平方米左右。“折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。”中原地产首席分析师张大伟表示，按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

今年之所以被公认为“顶豪元年”，并非开发商的一厢情愿，购房者的需求也得到进一步释放。房地产政策调整、央行[微博]多次降息降准为楼市注入兴奋剂。股指一路长阳后开始震荡，促使部分投资客套现前期的获利资金，把资金转投楼市。此外，大批基于金融、互联网等平台的“New Money”圈层涌现，也成为顶豪的新晋买主。

2 谁在买顶豪?

“股市现在宽幅震荡，打算拿出一部分钱买房”

今年，顶豪成交量刷新历史纪录，究竟是谁在买顶豪?

莱坊机构发表2015年《财富报告》指出，2014年，北京超高净值人士数量为1408位。超高净值人士，指扣除了自住物业后，资产净值在3000万美元或以上的人士。

“股市现在宽幅震荡，打算拿出一部分钱买房，优化资金配置。”在龙湖西宸原著看盘的一位男士告诉北京晨报记者，如今他股市里的钱已翻倍，为保险起见，决定把前期获利资金转投楼市。牛市造就了一批富人，与这位先生有相同想法的不在少数。有媒体报道，5月26日，一位张姓投资客在顺义ID CITY艾迪城项目一次性订购了含商务公寓、商铺在内30套房产，总金额超过6000万元。

去年，中国吸引风投的总规模高达156亿美元，风投促进了中小型创业公司的成长，也催生了大批“NEW MONEY”圈层。润泽御府的销售人员透露，除了从事传统行业的人群，客户中有不少来自金融、互联网平台，“之前有一位签约的客户就是从事与互联网相关的工作，年龄也就30多岁。”

3 谁在做豪宅?

大部分有开发高端住宅的经验

顶豪入市扎堆，在售将售的项目多达20余个，注定会是一场生死较量。比拼需要实力，而地段和产品是关键。

北京晨报记者发现，在这些拥有顶豪项目的开发商中，大部分曾有开发高端住宅的经验。如融创有“壹号院”产品系，即将推出的北京壹号院和使馆壹号院两大顶豪项目之前已有西山壹号院、紫禁壹号院背景;龙湖也有“原著系”，包括双珑原著、颐和原著、西宸原著等产品。

也有部分开发商虽然此前在京没有高端项目，但公司拥有高品质住宅产品线，如恒大的华府系列，在太原、武汉、长沙等省会城市皆具有华府系产品，此次位于东坝的恒大华府，将会是恒大在京的第一个高端项目。

当然，也不乏凭借豪宅项目“上位”的开发商。以成立于2005年的中赫置地为例，通过钓鱼台7号院一战成名，如今其打造的2012年的单价“地王”项目万柳书院入市，能否在顶豪堆中续写传奇将拭目以待。

4 亿级顶豪不卖比卖更赚钱?

“作为融资的抵押品，15%年收益稳稳的”

竞争如此激烈，顶豪项目却前赴后继，价格一浪高过一浪。霄云路8号空中四合院喊出36万元/平方米起、最高单价50万元/平方米，难道开发商不知道背后的风险?

“可以炒作，但别过分。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，开发商这么做，可能是为了打响品牌，“有时候坏名声的传播力甚至比好名声还有效。同时，开发商也可能是为了掩护同一项目其他物业的去化，有了50万元/平方米的天价在那里，20万元/平方米就显得不那么贵了。”丁祖昱建议，开发商还是应该回归理性，“有心思放卫星、炒房价、争第一，还不如实实在在地找客户、定房价、抓去化。”

一位业内人士对北京晨报记者透露，对于很多亿级豪宅，开发商可能并不会销售，一是可以作为家族财产或自己企业的会所，也可能以此作为融资的抵押品。“很多时候不卖比卖更赚钱。”张大伟也举例说，一个东部顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金，用这笔资金做信托理财的收益可以超过20%，“也就是说，这种房产一年不卖，就可以稳稳收获15%左右的收益。”

5 顶豪会拉动北京房价普涨吗?

6环外现8万+项目，高端化或成趋势

5月25日，靠近六环的通州龙旺西里清水湾嘉园项目的预售信息显示，119号楼的拟售价格达到8.2万元/平方米。六环外的门头沟也惊现预售单价突破8万元的项目。随着顶豪的批量入市，北京房价是否会因此普涨?

一位业内人士表示，顶豪入市在一定程度会产生涨价预期，但普通商品房价格主要影响因素还是供需和购买力。他认为，今年北京的顶豪在供应量和成交量上有所提升，但放眼整个市场，自住型商品房、刚需、改善性项目仍是市场主导，“现在出现的天价还只是开发商的一厢情愿，市场能否买账还难说，豪宅成交周期一般为5到8年，只有经过时间的检验之后，才知道谁在裸泳。”

顶豪与普通大众几乎没有关系，不过，一个不争的事实是，随着土地市场的稀缺，北京商品房住宅市场已经进入高端化。市国土局拍卖的土地中，几乎都有配建一定比例的自住房。自住房的供应挤占普通住宅市场，开发商面对高昂的地价和有限的商品房住宅面积，高端化的价格或许也会成为趋势。

北京晨报记者杨奕