业绩继续保持快速增长:公司发布中期业绩,上半年营业收入和利润分别为113 亿和23 亿,同比分别增长29.6%和30.1%,EPS 为1.74 元。ROAE 为20.8%,较去年同期大幅降低13.5 个百分点。

综合毛利率为45.8%,较去年同期上升5.6 个百分点,其中产业新城开发建设的毛利率上升4.57 个百分点至49.15%,城市地产毛利率下降1.4 个百分点至10.88%。三费合计9.82 亿,同比增62.3%,占比上升1.7 个百分点至8.63%。

园区拓展实现跨越式发展:上半年公司销售额合计242 亿,同比增52.2%。

新拓展2 个园区,分别位于北京房山和河北任丘,并与南京市溧水经济开发区管委会和保定市人民政府签署溧水及白洋淀科技城合作框架协议,再加上7 月新签河北逐鹿园区,累计新增委托面积733 平方公里,占其目前全部签约面积的49.5%。北京园区和保定项目的拓展意义非常,不仅意味着公司产业新城模式获得更高一级(市)政府的认可,同时也意味着公司环北京辐射圈由此前50至100 公里扩大至150 公里,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。

全年公司投资运营的园区新增签约入园企业36 家,新增签约投资额212亿元,同比增107%。报告期末,公司储备开发用地规划建筑面积585 万平方米,继续践行轻资产的地产开发模式。分园区来看,除了作为标杆的固安园区招商继续保持高位外,怀来、霸州、文安园区签约均明显增长。固安新增入园企业14 家,投资额85 亿,同比增15%,其占公司总签约的40%。怀来新签约3 家,投资额82 亿(去年全年仅4.8 亿),霸州和文安新增签约额分别为25 亿和15 亿。但大厂园区仅签1.6 亿,较去年明显下降。

借款大幅增加,负债水平仍优于行业:公司扣除预收款的资产负债率43.3%,较年初上升4.0 个百分点。主要是由于公司新增借款123 亿至302 亿元,融资成本10.32%。公司预收款高达432 亿,已经锁定公司今年业绩。

预计今年销售增速仍将保持34%的高速增长:公司预计2014 年的销售额为500 亿元,预计下半年园区住宅配套、城市地产施工面积合计约1629 万平方米,预计竣工面积合计约189 万平方米。

投资建议:买入-A,强烈推荐。我们认为公司积极布局环北京城市圈,战略性锁定优质稀缺资源,随着京津冀一体化政策的落实,公司盈利能力将逐步提高,长期提升公司价值。预计2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.51元,维持6 个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。

风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化