公司消息:2014年5月26日,华夏幸福(600340.CH/人民币26.92, 买入) 公告与北京市房山区人民政府签订委托开发协议,合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域,委托开发面积119平方公里,其中起步区占地不少于 10平方公里,并且公司将享有不低于600亩开发用地用于先期开发;起步区包括两大功能组团即镇中心区和北京国际赛车谷,其中后者作为起步区的先导区,将以汽车文化为核心产业;双方承诺将于本协议签订后六个月内在本协议基础上就委托年限、回报资金来源的比例以及结算事宜另行签署补充协议。

消息点评:

1. 产业新城首次进驻北京,模式获得一线超大城市认可。该项目是公司在北京开拓的第一个产业新城项目,标志着产业新城模式已经获得一线超大城市地方政府的认可,并且该项目委托体量高达119平方公里,分别高于固安的 60平方公里及大厂的83平方公里,可见政府对其的认可程度,该区域未来也将联合固安和大厂形成另一业绩贡献区域。此外,该项目有助于公司在北京市场树立品牌标杆,快速开发如北京、上海等一线超大城市近郊区市场,公司未来产业新城拓展城市等级也有望提升。

2. 再落子京保石发展主轴,加大京津冀区域的业务纵深。该项目地处北京市房山区张坊镇全域,距北京西六环仅35公里,车行30分钟,属于京津冀一体化三大发展主轴之一的京保石发展主轴的轴心区,是未来京津冀交通连接及产业转移的必经之路,并与固安、霸州、永清等产业新城相互呼应,尽享北京城南大开发、首都新机场建设及大七环开通所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好,至此,公司京津冀受委托园区面积达858平方公里,占总委托面积的92%。

3. 项目交通便利、生态宜居,万元均价凸显价值洼地。一方面,目前委托区域周边市场商品房销售均价在8,000元-12,000元/平米,区域内销售均价与北京市中心城区商品房均价存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢;另一方面,该项目坐拥京石二高速(可直达二机场,2014年通车),紧邻北京大七环(规划建设中,2015年通车),同时该项目地处拒马河畔,生态宜居、景色优美(被国际休闲产业协会评为“国际最佳休闲名镇”),更为北京中心城区需求外溢奠定了良好基础。

4. 以固安模式为范本,以汽车文化为核心产业。模式方面,该项目将采用固安模式,但与10年前固安相比,张坊镇在经济环境、产业基础和住宅市场等方面的优势都非常明显,同时在京津冀一体化过程中也将率先受益于产业的梯度转移,因此该项目的开发风险较小、潜力较大。产业方面,北京国际赛车谷是张坊产业新城项目的独特亮点,未来将作为完善首都功能的重要组成部分,形成以国际赛车谷为核心,同时发展汽车运动、汽车贸易、汽车改装、汽车试驾和相关服务行业。

维持买入评级

华夏幸福主打环北京“产业新城”模式,是新型城镇化和京津冀一体化的第一受益标的。进入14年,公司在持续保持良好销售之外,在产业方面动作愈发频繁,不断加强、升级、并变现自身在产业打造方面的优势,更加突出公司产业的属性多过于地产属性:(1)产业新城模式升级,引入行业负责人制度并加强招商团队,加快大项目招商,并推进产学研合作、共建孵化基地,打造投资业务成为产业发展业务的另一变现渠道;(2)产业新城拓展城市升级,首次进京标志着该模式获得一线超大城市地方政府的认可,为今后开发一线超大城市近郊区市场奠定坚实基础。我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15年预测每股收益2.88元和3.74元,维持买入评级。