被冻结的需求

“刚需已死，这话可能说得有点过，但还是有道理的。”4月9日晚，北京城企开发集团的副总经理王亚宁告诉记者，当前市场出现的“点降”以及围绕“点降”周边的蔓延趋势，基本上是在刚需市场，而造成这一原因的，并非是自住房的数量，而是自住房冻结的潜在购房客户数量。

位于北京豆各庄的御景湾项目，是北京最具标杆意义的自住房项目。该项目总计房源2000套。不过，截止到2014年3月，在网上申请购买御景湾项目的客户高达14.8万组。在网上受理了这些申请之后，在北京市住房保障办公室的监督下，14.8万组的申购客户进行了资格审核，最终符合自住型商品房购买的客户总计为81897组。对比御景湾项目2000套的可售房源，可售房源和意向客户比约为1:41。而自住商品房汇景苑项目，目前已有21万户家庭申请，最终符合自住商品房购买资格的，约有93000多组客户。该项目共有自住型商品房3502套，这一比例高达63：1，而如果计入五环内、另一自住型商品房金隅汇星苑，则其总体比例高达80：1，经过筛选，符合资质要求的客户约89000多组。

“御景湾项目、汇景苑项目是北京最早开始接受认购的几个自住型商品房，因此，基本上北京所有具备资格的需求都在御景湾项目上报了名。粗略的估算一下，这些客户实际上基本就是未来一年之内，北京30000元/平方米以下的购房需求，这部分购房需求，实际上就是我们经常提到的刚需市场。”王亚宁说。

北京最早接受认购的三个自住商品房项目，总计符合资格的购买客户总计已经达到26万组。而这三个项目总计提供约8800套的房源。将这8800套房源的购买者，从26万组符合资格的购买者中刨除，余下约有25万组客户。

北京市房地产协会的统计数据显示，2012年全年，北京市商品住房成交量为23万套。这意味着，在御景湾、汇景苑等首批三个自住型商品房满足8800多套的需求后，还有25万组客户可供市场消化。根据北京市政府的规划，2014年全年，北京市将供应5万套自住型商品房。这意味着在2014年之后，北京市场还有约20万的购房需求。

北京市房地产协会的统计数据显示，北京每年新增复合购房资格的家庭户数约8000~10000户左右。这意味着，加总这些新增购房的需求，2015年以后，北京市场中具备购房资格的户数，约为21万户左右。

“这个数据对比一年23万左右的成交量，看起来还比较乐观，但是我们要算另外一笔账，针对刚需群体的楼盘，日子确实不好过了。因为我们要动态看待这个数字，当自住型商品房敞开供应之后，单套房源的认购比会下降，基本可以下降到平均1:10左右，这样，5万套自住型商品房，数字计算可以冻结约50万组的购房需求，如果我们把重复排号的申请再做一个折算，应该在22~25万组的水平之间，这个数据再去对比23万套的成交量，就是威胁很大了，因为在排号认购的时间区间内，绝大部分购房需求不会选择购买商品房。”王亚宁表示。

通常情况下，从报名资格审核到完成销售的签约，这其中所需的时间通常为3~4个月，因此，只有在一个自住型商品房完成销售签约之后，该项目剩余的未能买到自住型商品房的客户，才有可能重新进入商品房市场，后者的需求真空才能得到一定的缓解。

但是，北京的情况更为特殊。北京市国土资源局党组副书记、副局长张维介绍，2013年北京市住宅用地供应量大幅增加至978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，其中民生住房占比七成。张维称，2014年北京将继续加大住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程的建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

“这实际上增加了刚需客户对于后续自住型商品房的预期，会致使更多的客户持币待购，从而使刚需的普通商品房市场需求进一步紧缺。正是基于这样的判断，部分房地产开发企业，开始平价走量，为的就是避开自住型商品房的供应高峰。”王亚宁说。