CBRE世邦魏理仕近日发布《“数字”北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告指出，随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控，新兴区域基础设施和产业政策不断完善，以及"总部+远程"的混合办公模式被企业逐步采用，北京办公区域格局多中心化加速。

近年来，数字经济对于经济增长的贡献不断提升。数字经济的核心部分科技/新媒体/通讯(TMT)产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。北京一直是全国乃至全球的科技创新中心之一，近年更趋凸显对数字经济的集聚优势。尤其是未来北京数字自由贸易区、北京证券交易所和雄安新区国家数字经济创新发展试验区的创建，将为未来数字经济发展创造更有利的政策环境。

从商业地产市场来看，报告指出，近三年在部分子市场新增供应的释放下，北京整体写字楼市场的流动性明显提升，但区域间供需局面有明显差异，产业生态条件也各有不同，导致企业在不同区域选址和租赁策略的差异。

在中关村区域，写字楼空置率一直徘徊在2%左右，租金一直稳居高位，这加速了存量物业的租户结构更新和升级。相对技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃。经过多年的发展，上地、中关村软件园已步入成熟，可租面积稀缺性不亚于中关村商务区，在此落位总部的头部企业承租了区内大部分面积，且仍在寻求扩租空间越来越多未被满足的需求外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。

望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区，在To C类互联网细分产业生态也更趋完善。同时，望京的旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展，从而加速大望京集群整体的品质提升。

丽泽区域区位邻近中关村与通讯运营商总部所在的金融街，吸引大型通讯软硬件技术企业入驻，随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解，以及业主提供的优厚租赁条件等优势，今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首。

其他成熟商务区数字经济集聚优势同样凸显。CBD凭借传统行业企业总部和传统媒体总部资源，受到不少在中关村起家的头部企业青睐;而紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和互联网+服务企业的扩张或搬迁需求;奥体近两年新增供应密集入市，业主积极调整租赁策略，同样成为大面积整合搬迁需求的首选区域之一。

新兴区域也将逐步获得 TMT企业的接受与认可。例如，自疫情以后首批单一产权的租赁型写字楼入市以来，通州城市副中心定位和今年初"十四五"规划落实的"两区"定位，吸引了多家知名企业入驻，净吸纳量稳步提升。而同居数字自贸区区划的亦庄和北清路，以及受冬奥会基建和产业带动的石景山，也积累起一定规模的产业类办公租户资源。

研究发现，数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略，寻求替代性选择。

世邦魏理仕指出，集聚区域间供需局面有明显差异，产业生态条件也各有不同，企业应在不同区域实施不同的选址和租赁策略。在空置面积紧缺的区域，需要在内部建立更高效、敏捷的评估、决策流程，在选址和租约上应保持较大灵活性，在外部选择市场覆盖度高、与业主有长期合作关系的代理伙伴，紧盯提前解约或即将到期大面积客户动态。其他区域普遍进入供应潮的末端，具有整合、扩租需求的大型企业应把握有限的机会窗口期，尽快敲定和实施重大租赁计划，抢占先机。