近年来,劳工成本的不断上升导致制造业外迁成为常态,而北京在京津冀协同纲要落地后,很多制造业也陆续迁移升级,那么随着制造业的退出,对工业市场及产业园区又会产生哪些影响?为此,由世邦魏理仕华北区研究部主管及副董事孙祖天就相关问题发表了自己的看法。

  工业园区改造升级 助力第三产业发展

  孙祖天表示,在京津冀一体化纲要落地后,北京大力发展第三产业,从而取代制造业。而新兴的科技、互联网行业需要大面积研发、测试场所,早年建成的低端厂房由于位置优越,为市场提供了“腾笼换鸟”产业升级机会,因此未来更多改造升级后的产业园区将为这些企业提供更多可选办公面积。

  为满足科技、能源、互联网行业办公需求,原有工业生产为主要功能的工业园区将面临产业升级,厂房等设施将逐步改造为工业办公物业,并在交通、配套等设施上进一步完善,以满足新兴租户类型的办公需求。

  机遇与挑战共存,工业园区发展模式急需转变

  随着制造业的升级和外迁,工业办公楼有望成为北京工业园区的主流业态,工业园区的经营和管理将转变原本简单粗放的发展模式,这对于运营商的专业化管理、多业态管理能力将提出更高要求。

  由于工业园区的升级和转型在近几年才开始起步,运营管理市场化和专业化程度较低,技术水平较粗放化,相比于日益成熟的办公楼市场,还有很大的提升空间,具体表现在:

  1) 可持续性发展方面的提升,如能源信息监测,节能、低碳、减排等绿色建筑指标的提升;

  2) 引入企业化运营管理模式,并引入专业的第三方管理支持,建立更完善的服务体系,以满足新兴租户类型和办公人群对设施和服务的更高要求。

  寻找定位 为客户提供完善服务

  工业园区和办公楼的联系将日益紧密,工业园区的功能在逐步向工业办公楼方向转型,面对自身专业化程度较低的运营管理,工业园区也将学习和引入办公楼更成熟的招商、运营等系统和经验,需要在客户群和自身定位上与办公楼进行区分和互补。同时,工业园区也将在一定程度上和办公楼之间形成竞争关系。

  由于单一的物业业态已无法满足日益提升的工业园区用户需求,未来工业园区将更加强调综合配套等设施的建设,和零售物业、住宅等业态互相融合,让园区内企业和用户更便利地享受到完善的服务。