不想做孵化器的众创空间不是好产业园。

多解释几句。眼下这批创业潮早在几年前就已成暗涌，在总理提出众创空间后急遽崛起，大批创业服务机构也由此刻上时代标签。

政府推，资本捧，创业服务机构被看做快速成长的少年，拥有无限潜力。相比之下，已过“而立之年”的产业园区似乎身陷樊笼：大量闲置用地、产业断层等问题一直未能得到妥善解决。逃离出口在哪儿?园区运营商自然将目光落在了“时尚时尚最时尚”的众创空间。

这并非缘木求鱼。业内认为，产业园区的生存模式类似于中国早期的传统型孵化器，从形态上看，皆配备一定的物理体量;从服务上来看，也都有能力为入驻企业提供一些基础性服务。

在众创空间的产品线上，孵化器无疑是那枚“低垂的果实”，产业园区摘得容易，但能否食之果腹，嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩在接受记者专访时表示，没那么简单。

谁是夹心饼干

一边是园区之间的竞争压力，另一边是众创产品带来的市场冲击。产业园区的日子过的越发艰难。

记者：一不留神产业园区成了一块“夹心饼干”。

汪浩：是不是“夹心饼干”不重要。比如在业内，很多产业园区不会和华夏这样的企业去竞争，因为大家做的东西不一样，不存在竞争基础。众创空间更好理解，一般意义上的众创空间大多分布在中心城区里，而产业园区很多都在五环以外或者城郊，地理位置上的差异决定了客户群体的迥异。

记者：但很多产业园区确实生存的比较艰难，他们寄希望于众创空间来解决闲置用地问题。

汪浩：是。但别指望用众创空间产品能盘活闲置资产，这个太不现实。因为真正的众创空间的客户，他们往往对区位、服务配套等方面是有特殊需求的，不是每一个存量资产都适合做众创。园区闲置说来说去还是那些原因，重复建设、产业雷同、服务和配套掉链子。比如许多开发区，甭管是一线城市还是二线城市都要做科技、电商、新能源生物医药等等热门产业，这样定位重复与产业同质化不可避免，市场就那么大，招商自然有问题。这个市场要想规范，还得依靠政府整顿。

记者：整顿的周期会很长。

汪浩：这里面隐藏着一些机遇。在今天经济格局一体化的背景下，京津冀区域内的产业园几乎都要面对重新定位的问题。比如北京的一些开发区，20年前所集聚的产业现在正面临淘汰，需要外迁。但这些园区的剩余土地还有几十年的期限，这些土地该怎么重新利用、重新规划成了一个难题。像亦庄开发区管委会目前正着手做一个几百个亿的产业基金，准备将这些淘汰走和留下来的产业园区重新收入，重新定位、招商。

记者：做园区“接盘侠”是行业发展的趋势?

汪浩：嘉丰达是这样。我们一直在接触这些被闲置的园区，不过这种项目不是说企业想做就能做的，必须要和当地政府配合。换句话说，园区收购完毕在做产业重新立项时，必须要符合区域未来的产业定位。拿我们的智汇系列产品来说，昌平的智汇中心是与中关村科技园区合作，天津高村的智汇中心和智汇广场得到了武清开发区的支持，它的定位都与当地产业发展规划一致的。我们会看趋势和规律，提前几年去布局。

如何推开那道门

地产商抢滩登陆。潘石屹踩了急刹，速转车道，成功“加塞”众创大军，半路杀出“SOHO3Q”;毛大庆也告别万科，一手打造的优客工场被称为中国版“wework”，还未登场便备受瞩目。

身负重担的产业园能否后来居上?

记者：众创时代，产业园做众创空间往往从孵化器下手，之前了解到嘉丰达也拿出了10%的比例在做这件事。

汪浩：嘉丰达运作的产业园区中，10%是我们原来的比例，现在已经提升到了30%——40%左右。

记者：剩下的60%用来做什么?增加的原因?

汪浩：剩下的60%我们做自持和出售。嘉丰达以客户为导向，从而提供不同类别的产品。比如一些快速成长型的企业往往有融资抵押物、上市资产评估的需求，所以我们会用一部分出售给这类企业。我们并没有将自己定位成产业地产开发商，而是专注做研发和办公产品，所以我们理应介入到众创领域，增加服务占比也顺理成章。谁也不能否认，众创空间会是一个有发展的东西。

记者:以客户为导向的意思是用服务吸引企业?

汪浩：孵化器可以用服务吸引企业，但不一定能留住壮大后的企业。我经常讲，很多初创企业来了孵化器，三年以后它上市了，这时候90%的企业都会选择离开。为什么?因为政府哪里给的优惠最大它就会去哪里。我们也碰到过很多这样的客户，怎么办?我们提出了一个“全生命周期”的服务模型，简单讲就是众创空间+孵化器+加速器，初创型企业在我们的众创空间、孵化器里成长到一定阶段可以直接进入加速器继续发展。比如我们在昌平和顺义的项目就是加速器，它面对的是这种中等规模企业;天津高村的项目面对的是一批更为成熟的企业，它们一般会将总部保留在国贸等中心区，将研发和后台会选择迁出到高村。

记者：这个模式很理想化。

汪浩：衔接的过程肯定不会一帆风顺，但它的确是产业园做众创的一个必须模式。一个园区想通过市场化的方式得到持续发展，必须要有现金和利润，只做初创企业服务获取盈利会很难。

记者：但是这种捆绑模式成本很大。

汪浩：在整个创业环节里，众创空间起的作用还是有限的。现在创业门槛很低，从它(创业)生下来注册，到市场放开，再到融资和退出机制，所有环节，孵化器和众创空间只是提供了物理和服务平台。用互联网的话说，“羊毛出在猪身上，让狗买单”，我们可以做到这一点，可以在互联网和众创空间里让大家介入，但是真正起作用的还是政府，它把整个体系搭圆了，这就是最大的市场。所以创业者一定要珍惜这个机会，这个机会不会总有的。

下一口苹果

众创这颗嫁接过来的苹果被各行分食。规则很简单，谁服务做的最好，谁就能咬下最香甜的一口。

记者：现在大家都很喜欢对比一些国外的孵化器。

汪浩：我们的教育擅长归纳总结和快速复制，uber到了中国成了各种专车;airbnb变成了途家;wework到了中国变成你我他work。现在的创客如果自己的商业模式在美国找不到原型，好像很不好意思，显得没水平，而投资人也不会计算估值了。但事实是，中国的众创空间很独特。我们的创业者更草根，更多元化，对办公环境的需求不像国外那么强烈，载体分布范围也更分散。

记者：嘉丰达的众创产品更倾向于wework还是yc?

汪浩：一定要说参考哪个模式的话，我们可能会更接近wework。因为yc本质上来说就是做风投，它所谓的园区只是提供了一个企业集中的培训和辅导的场所。而我们会在物理场所的基础上提供更多软性服务。

记者：软性服务已经成了园区获取盈利的主要手段?

汪浩：有难度，但值得做。目前来看，软性服务还只是一个趋势，大多数产业园区主要通过资产的溢价获利，租金和服务收入为辅。我觉得再下一步园区可以通过发展特色类的服务来获取盈利。比如我们在做的一个产品叫“周围”，简单来说就是手机上的App, 它会告诉你，你身边哪里有彩色打印机，金融服务可以找谁;你发现周围开了一个新饭馆了，你也可以在“周围”上发起“约饭”。“周围”是一个共享的平台。 。

记者：创业团队在选择入驻园区时会比较看重金融服务。

汪浩：的确是这样。嘉丰达团队里有一批专业的资产管理人，完备的金融服务是我们的一个特色。比如我们是基金业协会备案的私募基金管理人，一些有价值的项目，我们会联合VC投资，或者参与做市;需要短期融资的，线上我们有自己的p2p平台，线下也正在运作一个小贷公司。